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下半年,这几个城市可能会被“掐尖”

发布日期:2019-07-11浏览次数:2

6月26日,由新华社主管的经济参考报,花了接近一个版面,刊登了一篇出自中国社会科学院城市发展与环境研究所署名的5000字长文——《下半年房地产市场将迎来新一轮调整》。


图片来源:《经济参考报》2019年6月26日刊 A6版 理论周刊;

原文链接:http://dz.jjckb.cn/www/pages/webpage2009/html/2019-06/26/content_54734.htm


文章从上半年全国市场的情况出发,分别提到了,影响市场的走势的几大因素,以及近一两年来政策调控思路的逐步完善,到对整体市场的认知和建议。从四个方面对上半年我国房地产市场的发展情况,做了一个全面的总结。在2019年即将过去的上半年之际,对于三四线城市房价感到担忧,其背后的意义非同小可。

雄文一出,直戳要害,从实际到建议,从市场到政府,从中央到地方。句句扎心,真可谓是撰文者之专业,发布方之权威,信息量之巨大。

01

“稳”字当头,你还敢投机?


文中开篇提到,2019 年“稳房价”是基调。坚持因城施策,一城一策,落实城市主体责任,遏制投机炒房,是稳房价的几大利器。

对过去半年全国房地产市场的发展给予了肯定。提到:“2019年上半年,房地产市场总体呈现平稳回落态势,各类物业销售面积均呈负增长态势,土地购置面积和土地成交价款均大幅下降,住宅投资热与商办类物业投资冷的现象仍然延续。”

从2019年1—5月份的数据来看,全国房地产:

1、销售面积下降,销售价格上升。

1—5月份,全国商品房销售面积达5.6亿平米,同比下降1.6%;商品房销售额达51773亿元,同比增长6.1%。今年的前五个月商品房平均售价为9325元/平米,同比增速为7.8%,同比涨幅回落0.8个百分点。商品房均价与2018年全年相比上涨6.7%,涨幅回落2.86个百分点。


2、土地购置和成交双双下挫。

1—5月份,房企的土地购置面积同比下降33.2%,创1998年以来的最大跌幅,土地成交价款同比下降35.6%,创2004年以来的最大跌幅。由于土地价格是形成商品房价格的基础要素,其涨跌在滞后1-2年后将反映到商品房市场。因此短期内,土地市场对新建商品房市场价格有拉低作用。


3、住宅投资撑起整个房地产市场。

1—5月份,全国房地产开发投资同比增长11.2%,其中,住宅投资同比增长16.3%,而办公楼和商业的投资增速分别为-3.6%和-9.7%。


上半年的房地产市场特点突出表现为:销售面积下滑,市场成交明显乏力,销售价格虽有所上升,但涨幅明显回落。整体表现为:商品住房销售将进一步回落。

土地作为房地产开发的首要条件,拿地面积和金额的双重下挫,体现的是开发商对房地产市场投资意愿的明显放缓。放缓拿地将意味着对未来市场的发展形成较大的下行压力。

同时在整体情况放缓的背景下,住宅投资的依然显得比较强劲,其背后的逻辑是住宅市场依然没有得以饱和,城镇化背景下的刚性需求依然存在着缺口。

总的来看,我国房地产开发投资依旧处于较高位水平,但投资增速将进一步回调。预期2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。

整体事态不会有大的变化,并不意味着这个市场停滞不前。在保持整体“稳房价”的同时,难免会出现或这样或那样的区域性问题。

主要集中在这样几点上:

第一、城市极化带来的部分城市房价上涨过快。

如果城市房价的上涨是有基本面支撑,那风险相对是可控的;如果城市房价的上涨并没有基本面支撑,纯粹由预期来支撑,那就是泡沫,需要加强风险防范。


第二、棚改退出部分中小城市的市场隐忧显现。

随着去库存、棚户区改造政策的收紧、中小城市市场饱和度的增加,缺乏人口和产业支撑的中小城市,房地产市场风险将有所提升。


第三、收缩型城市面临房地产价格下跌的可能。

对于有收缩迹象的城市在要避免增量规划,逐步转为存量规划,甚至减量规划。将城市发展重点转向现有存量土地的再开发,依据城市发展环境与自身优势,调整城市的性质与功能。


第四,住房租赁市场或面临集体土地入市冲击。

在未来几年,随着集体土地租赁住房用地的供给与集体土地租赁住房的建设,相当数量的新增租赁房源将集中入市,这将给当地的住房租赁市场带来不小的冲击。


第五、土地市场成交下降或使地方财政收入承压。

2019年1至5月份,国有土地出让收入同比下降6.0%,且自2019年起国有土地出让收入就一直处于负增长。如果土地市场成交继续保持下行的态势,财政收入减少的压力将进一步加大。


这些问题主要体现在三四线为主的中型城市或中小型城市。这些城市有一个共同点就是:城市产业单一,基础设施配套匮乏。城市化的发展进程不能停滞,房地产市场绑架了城市发展,土地出让也成为了区域财政的支柱。

02

一二线、适度加大土地供应

三四线、确保无系统性风险


“住房不炒”的理念贯穿全国上下,过热的会打压,遇冷的会刺激,背后释放的是“稳定压倒一切”基本定调。

一二线城市过热,可以通过行政手段抑制过热的行情,房地产的这个发动机停止了,还有其他几个发动机可以支撑一段时间。

三四线城市过热,它可不同于一二线城市,本就产业单一,房地产的发动机带着城市高速发展。市场过热说明这个城市的刚性需求很旺盛,各方面资金都会流入房地产市场。一旦去抑制这过热的市场,开发商的回款资金就会紧张,城市的发展就会停滞。

更承受不起房地产市场的遇冷,搞不好还真的会出现资金链问题。如果任由其发展,带来的必定是高房价的泡沫。

对于热点城市和三四线城市的发展,文中也提出了整体建议。

对于热点城市:防止房价过快的上涨的是加大土地供应。当前土地市场投资热度已经有一定的缓解,土拍溢价率明显回落。但要维持地价的平稳,关键还是要适度加大热点城市的土地供应,促使土地市场供求平衡,真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

对于三四线城市:防止因城市房价急速下跌引发的系统性风险。大部分已完成去库存的三四线城市,将逐步退出或减少货币化安置。因此,部分三四线城市可能会逐渐步入降温的通道之中,房地产市场有可能会进入新一轮的调整期。房地产市场应重点防范部分三四线城市价格快速下跌的风险。

03

这几个城市可能会被“掐尖”


进入六月份以来,先后打了两个冒尖的城市,东莞和西安,五月七十城房价走势也符合预期,四线小城恩施房价稍有反转趋势也被“止跌令”的“救市”决定,做了个铺垫,深圳的土拍,更是通过限价和配建保障性住房一举两得的方式也,相对较好了解决了一批热点城市的土地供应问题。

整体来看,在不出现特殊情况下,今年的6月份几个城市的调控政策,将会是2019年下半年到未来一年内的指导方向。对一二线城市过份看好的城市,不要过于乐观了,对三四线持续看空的城市,也不要太过悲观。

与其担忧房价短期内会不会上涨,还不如将心思放在哪些城市房价会被“掐尖”抑制过热。

符合这三点的,可以稍微留意一下:

1、短期内涨幅比较大的城市;2、长周期持续性上涨的城市;3、买房门槛较低(没有限购)的城市。


如:

一二线热点城市里边的:苏州、无锡、大连、厦门等城市。三四线热点城市里边的:西宁、秦皇岛、大理等城市。


它们几乎同时符合以上三点,很有可能将会是下一个被“掐尖”的对象。

伴随着一二线城市市场过热,外加各种限购限贷政策的出台,大城市购房门槛的水涨船高。与此同时,城镇化背景下的农民进城意愿加速,“返乡置业”一词迅速成为游走在大城市和农村老家之间,众多中低收入群体的集体选择,加上近年来的货币化安置,一同带动了三四线城市快速上涨。

哪里有机会,哪里就会有资本的流动。楼市的调控,主旨就是针对市场的投机行为,三四线城市房价,已经疯涨过一波了的,就别指望还会有下一波的疯涨,除了个别一直被低估,或被上边特别点名的城市。没涨过的也不要抱有会“疯涨”的念头,即使有让其上涨的支撑面,上边也不见得任其暴涨或暴跌,平稳健康发展是接下来至少一年半的首要任务。如果自己所在三四线城市房价涨了,记住那不是你的眼光独到,那一定是上天对你的眷顾。

至于任由其三四线城市下跌,更是不可能,城镇化的进程,接下来还得靠三四线城市的支持呢!

下半年的调控思路是:市场过热,要压,市场遇冷,要托。

整体可控方能实现“稳”!

  

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