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富力:激进的债务人

发布日期:2019-07-11浏览次数:0

在其他房企开始有意识地稳杠杆和降杠杆的时候,富力仍在激进地举债加杠杆。

前几日,富力地产披露了其上半年借款数据。

数据显示,2019年上半年富力地产新增借款319.95亿元,达到2018年末公司净资产的45%。其中,大部分为高利率的境外优先票据、公司债和超短期融资券。如其刚宣布发行的一笔4.5亿美元公司债,年利率达到8.125%。累计借款余额达1952.34亿元,创其历史新高。

看看富力上半年的“激情式借钱”,就能明白,为什么不久前国家监管部门要收紧房企融资了。

当然,从房企发展的角度来说,考虑到地产行业较强的金融属性,通过借钱加杠杆来推动业绩规模的增加,是一个很正常的操作。前些年看出门道的部分房企正是通过猛加杠杆,逆势扩张,然而坐等政府救市来解套,迅速崛起。

2007年时,富力地产销售金额位居行业第四名,仅次于万科、绿地和中海,为“华南五虎”之首。但后来李、张两位老板对楼市形势误判,导致富力掉队。

近两年,缓过神的富力猛踩油门、举债扩张,2018年,富力融资次数就多达26次,累积发债金额超过500亿元;项目数量从88个增至155个;协议销售额人民币1311亿元,同比增长60%。

然今夕不同往日,随着楼市进入新常态,认识到问题的上面对调控的态度更加坚决,类似15/16年那般的去库存救市,已无可能。

觉悟性高的房企如万科早在去年就开始高喊活下去,较于举债本身,更加注重杠杆带来的实际效用,也更加注重现金流和债务的安全性。

也就是说,此时此刻,安全比发展扩张更重要。

所以,在这种背景下去审视富力会发现,其在策略调整上不仅慢人一拍,今年以来的激情式借钱更像是在走钢丝、背后危机重重。


一、增收不增利

由上可知,举债扩张的效果还是很明显的,协约销售额同比大增60%,营业收入也同比增长29.69%,营业成本也在同步增长。然而尴尬的是,盈利却没同步增长,甚至在下滑。

据其公告显示,2018年富力地产扣非后的净利润为-3.1%。

典型的增收不增利。这说明举债扩张对富力并没有带来真金白银的效益,对于以赚钱为目标的商业组织来说,这可并不是什么好事。

当然,从侧面也可以看出富力这家房企的经营水平和盈利能力。

二、债务指标恶化,偿债压力增大

除了赚钱能力不强外,衡量富力债务的指标也在恶化,短期偿债压力越来越重。

报告显示,2018年富力总负债增长27%,其中有息债务同比增长15.47%,主要系短期债务增长所致,远高于其净资产和现金及现金等价物的增幅。

在这种增长失衡背景下,作为衡量富力短期偿债压力的两个指标:流动/速动比率恶化,进一步加剧其短期偿债压力。


净负债率更是居高不下,2016年160%,2017年170%,2018年184.1%,今年一季度进一步飙升至227%,远超行业平均水平。截止2019年一季度末,富力的非受限现金220亿元、一年内到期负债合计500亿元。220/500=44%。

也就是说,富力账上的现金还不够还今年的债。

令富力雪上加霜是,作为缓解偿债压力的经营性现金流,一直未得到有效改善。其经营性现金流量净额已经连续4 年为负,2018年虽然转正但也仅有可怜的2亿元。完全是杯水车薪。


三、借债还债,财务上已陷入“拆东墙补西墙”

既然债务压力大,为啥富力还在激情借钱?当你还不起钱的时候,借债还债似乎是为数不多的选择。富力也不例外。

如今年以来,富力已发行四次短期融资券,募集到的48亿元主要用于偿还到期的超短融资券、金融机构借款。这就是民间所谓的“拆东墙补西墙”?


来源:楼市参考

  

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